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  • Jérémie

Pourquoi investir en 2018 n’était pas une si bonne idée ?

Mis à jour : 9 août 2019

« L’année du déficit foncier c’est 2018 !? » Qui n’a pas lu des articles vantant l’avantage fiscal de l’état sur les travaux réalisés en 2018 et majorés à 150 % ? Pour autant, une fois ma déclaration d’impôt faite, j’ai vite déchanté …




Bonjour à tous !


Je m’appelle Jérémie, j’ai tout juste 30 ans, et je ne sais pas si c’est la crise de la trentaine ou autre chose mais cette année, en plus de lancer mon blog, j’ai quitté mon CDI pour lancer ma boîte et je me suis marié !


Vous l’aurez compris, c’est le grand saut pour moi avec ce tout premier article et j’espère qu’il vous plaira.


Mes articles vous parleront bien sûr d’immobilier, vu de mon parcours personnel d’investisseur mais aussi du point de vue de mon parcours professionnel puisqu’au cours des 7 dernières années, j’ai été Géomètre-Expert et Evaluateur Immobilier. J’ai donc un parcours un peu atypique puisque je suis moi-même devenu un professionnel de l’immobilier mais je vous en parlerai plus en détail plus tard.


Vous pouvez voir un aperçu de mon parcours dans la section « A propos »


Je créé ce blog car lorsque j’ai commencé à m’intéresser à l’investissement immobilier en 2013, j’ai eu beaucoup de mal à trouver les réponses à certaines questions, et notamment des chiffres concrets. Je suis quelqu’un de pragmatique et les grandes théories et promesses de monts et merveilles ne m’intéressent pas ! J’ai lu, sans doute comme vous, des témoignages de personnes qui sont devenues rentières en 2 ans, qui ont fait des opérations d’achat revente fantastiques en quelques mois, etc … Les données que ma propre expérience d’investisseur, que je partagerai avec vous par la suite, ne vous feront pas tourner la tête mais j’espère que vous serez rassurés et qu’elles déclencheront votre premier investissement !


J’ai toujours eu besoin de concret pour me lancer. Ce blog sera aussi la « vitrine » de mon entreprise car je me suis récemment lancé comme chasseur immobilier pour des investissements clés en mains en Ile de France.


Débutant ou confirmé, j’espère que tous lecteurs investisseurs pourront trouver ici des réponses à leurs questions, et avancer dans leur projet d’investissement.



Revenons à présent au sujet de cet article : vous avez sans doute lu comme moi des tonnes d’articles vous disant qu’il fallait absolument faire des travaux en 2018 car cela allait générer un déficit foncier de 150 % ?


Ce que j’avais moins vu venir, c’est le CIMR (crédit d’impôt pour modernisation du recouvrement). Car oui, 2018, c’est aussi et surtout l’année blanche des impôts, et sans doute avez-vous reçu un avis d’imposition à 0 ?


Alors quand en Mars 2018, je signe l’acquisition d’un studio de 24 m² à Saint-Denis, et que j’entame pour 27 000 € de travaux, je ne vous cache pas que j’escomptais surtout faire baisser mes impôts (en plus de générer du cash-flow).


En Mai dernier, je remplis donc joyeusement ma déclaration d’impôts, sûr de faire baisser la note et de pouvoir faire rager mes amis au passage ^^


Voici donc le détail de mon avis imposition :



La baisse d’impôt s’élève donc dans mon cas à 2 211 €. Malheureusement pour moi, avec l’annulation de l’impôt de 2018, je n’en ai pas réellement bénéficié.


J’ai également un report de 17 000 € que je pourrais déduire de mes revenus fonciers les années suivantes. Cela ne fera pas baisser mes impôts car le report ne peut pas être déduit des salaires, mais uniquement des revenus fonciers, mais cela m’évitera de payer des impôts sur mes revenus fonciers et de la CSG (prélèvements sociaux), en ramenant mes revenus fonciers à 0.


Je ne développerai pas ici le fonctionnement du déficit foncier et du report, mais vous pouvez trouver un article très détaillé à ce sujet ici.


Par ailleurs, cela fait baisser mon revenu fiscal de référence ce qui peut être un gros avantage pour un achat de résidence principale et l’obtention d’un PTZ, ou encore l’obtention d’un logement conventionné, puisque les organismes se basent sur le revenu fiscal de référence.


Enfin, je trouve intéressant de voir que contrairement à ce qu’on lit souvent, l’avantage du déficit foncier va au-delà de la seule réduction d’impôts dans certains cas et selon vos revenus.


Dans mon cas, je bénéficie également :

- D’une décote : elle s’applique lorsque votre impôt est inférieur à 1 594 € pour un célibataire, et 2 626 € pour un couple.

- D’une réduction sous condition de revenu : elle s’applique lorsque le revenu brut est inférieur à 18 895 € pour un célibataire et 37 970 € pour un couple.


Vous trouverez plus d’infos sur ces deux avantages ici.


En réalité, l’effet 150 % de l’année 2018 reste intéressant pour les propriétaires générant d’importants revenus fonciers car pour 100 000 € de travaux, vous déduisez 10 700 € de votre revenu global la première année (somme perdue puisque l’impôt a été annulé en 2018), mais vous reportez pour les années suivantes 89 300 € (100 000 – 10 700) + 50 000 € (bonus de 50%) que vous pourrez déduire de vos revenus fonciers les années suivantes.


Vous pouvez trouver plus de détails sur ces calculs sur l’article suivant ici.


Dans le cas où comme moi, vous souhaitiez profiter en premier lieu de l’imputation sur le revenu global, malheureusement vous vous êtes fait avoir ! Il vous reste pour vous consoler le bonus de 50 % pour les prochaines années et les quelques avantages que j’ai listé plus haut.


Au final, je ne regrette pas mon investissement en 2018. J’ai eu pas mal de chance et j’ai fait une super affaire en trouvant un appartement à un peu prix plutôt faible par rapport au marché. Je vous raconterai les détails de cette transaction pleine de rebondissements et les chiffres dans un prochain article.


N’hésitez pas à commenter et laisser votre mail pour ne pas manquer les prochains articles et les détails chiffrés de mes investissements 😉


Je ne suis volontairement pas revenu sur les bases du fonctionnement du déficit foncier, du calcul de l’impôt sur le revenu, et vous ai plutôt indiqué où trouver des articles très fournis à ce sujet. Je répondrais avec plaisir à vos interrogations en commentaire !