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  • Jérémie

Que faire de son argent en ces temps confinés ?

Vous avez un peu d’argent de côté, votre banquier vous invite à le placer sur une assurance-vie, et à le dynamiser en choisissant des placements à risque. Mais tout cela vous fait peur ? Je comprends, les placements financiers peuvent sembler être un saut dans l’inconnu, là où l’immobilier nous paraît tangible et rassurant.

Pour autant, c’est vraiment difficile de franchir le cap du premier achat. Car nos parents nous disent que l’on devrait acheter pour nous d’abord, notre tante Martine connait quelqu’un dont les locataires n’ont pas payé pendant un an et ont saccagé l’appartement, et votre cousin Alexis, lui, il ne voit que par l’or !



Alors que faire de notre argent ? Comment s’y retrouver dans toutes ces considérations financières ?

Car malgré tout, l’immobilier vous attire, sans trop savoir pourquoi, et vous avez envie de tenter l’aventure vous aussi.

Essayons ensemble d’avoir une approche plus rationnelle, et d’éliminer tous les freins qui vous empêchent de lancer votre projet.

Avoir confiance en soi

Tout d’abord, une chose que j’ai appris de mon parcours, c’est de moins écouter les autres, et de se forger sa propre opinion. Cela prend du temps (j’ai mis 5 ans avant d’acheter). Il faut faire ses propres recherches, discuter avec les autres afin de savoir ce que l’on veut vraiment.


L’immobilier est un placement parmi d’autres, avec des avantages et des inconvénients, et ce n’est pas forcément là que vous devriez placer votre argent. On dit bien qu’il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier 😉, il ne faut donc pas se limiter à l’immobilier quand on met de l’argent de côté.

Un parcours en plusieurs étapes

En termes d’acquisition immobilière, les démarches sont longues, si on les compare à l’ouverture d’une assurance-vie, ou à l’achat d’un lingot d’or. Il faut compter un à deux mois pour trouver le bien qui nous convient, puis deux mois supplémentaires pour signer l’acte définitif, le temps de trouver le financement auprès d’une banque ou d’un courtier, et que le notaire réunisse tous les documents, soit 3 à 4 mois en moyenne.


Ensuite, il peut y avoir des travaux à effectuer, ce qui peut causer bien des prises de tête ! Etablir les devis, choisir l’artisan qui travaille correctement, respecte les délais, sans vous coûter les yeux de la tête. On peut là encore rajouter un à deux mois avant la mise en location.



Et enfin, quand votre deux pièces est finalement fraîchement rénové, il faut faire la mise en ligne de l’annonce, répondre à tous les coups de fil des candidats, aux mails, pré-sélectionner, faire visiter, pour trouver la perle rare, le candidat idéal qui restera longtemps dans l’appartement, tout en payant ses loyers.


Le chasseur immobilier : un coup de pouce pour lancer son projet

Toutes ces étapes vous ont donné la nausée ? Une option s’offre à vous : faire appel à un chasseur immobilier comme moi, qui va prendre en charge l’ensemble des démarches, de la recherche du bien au suivi des travaux, jusqu’à la mise en place du locataire. Votre seule mission sera de valider les propositions d’appartement, choisir la nouvelle couleur

des murs et du parquet, et enfin valider le locataire retenu.


Bien sûr cela a un coût non négligeable : comptez au minimum 10 000 € de frais de chasseur pour une opération « clés en main ».

Mais cet effort financier peut être la clé pour concrétiser un projet qui vous trotte dans la tête depuis des années ! De plus, les 10 000 euros seront remboursés au cours des années grâce aux loyers que vous percevrez !

Parlons-en des loyers : qu’est ce qui vous assure que vous allez les percevoir ?

D’une part, il est important de louer son appartement au prix juste, et de proposer des prestations au-dessus des autres. Avez-vous fait un tour des annonces immobilières dernièrement ? La majorité des appartements ne sont pas vraiment en bon état … avec une décoration souvent datée une jolie baignoire sabot. Les travaux sont donc un bon moyen de faire de votre investissement une pépite que les locataires s’arracheront ! Car tout le monde a envie de vivre dans ce genre d’appartement non ? De plus, les travaux améliorent généralement l’isolation de l’appartement et contribuent donc à l’amélioration énergétique du parc immobilier, ce qui est une bonne chose pour l’environnement !

Mon appartement de Saint-Denis qui a attiré près de 30 candidats

D’autre part, en ce qui concerne le choix du locataire, il ne s’agit pas d’un inconnu total que vous n’aurez jamais rencontré et qui va venir squatter votre bel appartement tout neuf. Ce locataire, vous allez le rencontrer, discuter avec lui. Le feeling c’est important en immobilier. Vous allez aussi avoir accès à ses bulletins de salaire et son contrat de travail pour vous assurer de ses revenus.


Souscrire une assurance GLI

Et si vous êtes toujours réticent(e), sachez qu’il existe des Assurances Garantie Loyers Impayés. Elles sont moins connues que les garanties parentales mais je trouve que c’est l’assurance tranquillité.


Celle que j’ai souscrite coûte par exemple 2,7 % du loyer charges comprises, soit 15 euros environ par mois, pour un loyer de 620 euros. Pas grand-chose donc quand on imagine le stress de se retrouver sans loyer alors qu’il faut payer l’emprunt bancaire ! Je suis couvert dès le premier mois de non-paiement par le locataire, ils prennent en charge la procédure de recouvrement des loyers et d’expulsion si nécessaire, et j’ai aussi un remboursement des éventuels dégâts jusqu’à 10 000 euros. Pas mal non ? Tout ce que j’ai à faire de mon côté, c’est prévenir l’assurance et envoyer un recommandé au locataire.

Et quand vous voudrez acquérir votre propre bien ?

Une question qui revient souvent, c’est de savoir si vous pourrez acheter pour vous après un investissement locatif, sans diminuer votre capacité d’emprunt.

Là encore, vous avez plusieurs options : d’une part vous pouvez revendre l’appartement. Avec un peu de chance, vous réaliserez une plus-value si le marché est favorable, et aussi grâce aux travaux que vous avez réalisés qui placent votre bien au-dessus des concurrents. Bien entendu, il est conseillé d’attendre au moins 5 ans avant de revendre un bien, afin d’amortir les frais de notaire.

D’un autre côté, si vous souhaitez conserver votre investissement, sachez qu’en général les banques prennent en compte les loyers à hauteur de 70 %. Donc par exemple, si vous percevez 600 euros de loyer et que vous payez 400 euros d’emprunt, la banque retiendra : 600 x 0,7 – 400 = 20 euros. Votre capacité d’emprunt n’est donc pas nécessairement diminuée ; elle peut même être augmentée.

Alors quels sont les freins qui demeurent et vous empêchent encore de vous lancer ?

« Je n’ai pas les moyens »

Mon premier investissement m’a couté 34 000 euros (+ 4 000 euros de frais de notaires) et ne comportait aucun travaux. J’ai donc emprunté cet argent sur 17 ans et je rembourse 200 euros par mois pour le prêt. Acheter un appartement pour le louer ne nécessite pas de grosses sommes d’argents dans certaines villes de province. Cela ne doit donc pas être un frein si vous avez envie de tenter l’aventure. Je vous conseille dans tous les cas de contacter votre banque ET un courtier afin de savoir combien vous pouvez emprunter, même si vous avez de petits revenus. C’est la première étape pour tout projet immobilier.

« Le marché pourrait s’effondrer »

La situation actuelle vous amène, j’en suis sûr, à vous poser des questions sur une éventuelle baisse du marché. On ne peut pas prédire l’avenir, mais l’immobilier n’a jamais connu de chute brutale et longue. Même en 2008, lors de la crise, la baisse de l’immobilier est restée modérée, et elle a surtout concerné les grandes métropoles où les prix flambent. Et les prix sont remontés bien au-delà depuis.

Evolution de l’indice des prix immobiliers (source : Notaires de France)

Par ailleurs, si les prix au m² ont pu baisser, les loyers eux sont beaucoup plus stables. Ils baissent rarement et continuent de monter chaque année à un rythme de 1% environ. Mécaniquement, votre loyer augmente donc quand votre mensualité reste constante. En cas de crise immobilière, le mieux est de différer la revente et de continuer à louer.

Evolution de l’indice des loyers (source Clameur)

Et en cas de coup dur ?

Pour finir, sachez également que de nos jours, les crédits immobiliers incluent des clauses qui permettent de suspendre le remboursement des mensualités pendant une durée qui peut atteindre 6 mois, ce qui est très pratique en cas de baisse importante de revenus.

Trouver du sens

Si vous avez envie d’investir tout en donnant du sens, il existe de nombreuses associations qui recherchent des logements pour accueillir des familles en situation précaires, des femmes victimes de violences, des migrants, etc. Un autre moyen d’agir positivement sur la société 😊


N’oubliez pas que l’immobilier, comme la bourse, c’est un placement à long terme (10 15 ans minimum), alors voyez loin !


Je serai ravi de répondre à vos questions concernant cet article ou même mon travail et les prestations que je propose, alors n’hésitez pas à me contacter !

Jérémie

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